2014年10月22日星期三

永泰地產

巴黎:

永泰地産主要分為投資物業收租及地産發展,銀行債及定息債共40億,其中短債10億,一年以上長債30億。

和内房股不同是有30億債是投資物業部的借款,而投資淨租金非常理想,4年來淨租全收入由2億9上升至4.86億,這個隱定收入或者是能做成永泰的平均借息只是較低的2.5厘有關,2013年投資部租金再扣除若1.19億的債息的税前淨淨租金是3.67億,比較另一支老牌收租公司萬邦行年税前淨淨租金是一億六,其市值是34.5億,即市場認為萬邦行的股票回報率應是4.63%。

筆者粗略3.67億除以4.63 %計,永泰的投資物業部2013年按萬邦行標準值79億元。

永泰有一特點,物業發展動用資金非常低,過去4年平均每年賺淨除息税前盈利2億63元,這部份的利息比也是非常大和安全。

兩部份總稅前盈利是3.67+2.63=6.3億,稅後約為5億2,這差不多就是自由現金,是因筆者沒有把聯營公司盈利和重估資產增值部分都沒有計算在內。

13年公司派息約為1億9千萬,地産發展賺到的錢差不多全是保留用作投資物業資本發展之用,而過去4年投資物業平均年添加資本開支亦是每年2億6。換來4年來租金收入上升速度為年18%復式,非常可觀

相對萬邦行幾年才加一次租,但人工卻年年加,永泰的租金上升潜力更佳,同時永泰較萬邦行更便宜18%,這可能因為萬邦行派息是3.6%,高於永泰的2.68%,另一方面萬邦行也沒有債務,但萬邦行的派息是派突除税後淨租金,而永泰卻派後仍有盈餘保留作可持續增長發展。

筆者一向不喜歡分析地產股,因為來來去去發展模式都是以大量短債去發展物業,利息比也非常低和不安全,很多時即使股價大跌,滿懷執便宜貨心情去看年報,仍然會被那些高比例債息嚇得要放棄,例如最近的雅居樂,雖然它年年增派股息未停過,現價又幾殘,但這些錢我還是賺不起,別人賺是別人本事。

相對而言,永泰的模式較為安全,今年己升約7%,連息有接近10%,最近2004年中期業績,尤其投資物業經常性收入上升幅度可觀,現價市值是67億,也可以留意。




2 則留言:

  1. 巴黎兄又有好股介紹,我這些懶惰投資者實在跟不上呢。

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    1. 只是提供多一个研究對象而已,這股債太高,也想其他人給一些自己没有注意的地方。

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