2016年6月11日星期六

REIT 估值

巴黎:

最近很多人都有興趣買Reit,  香港人始終喜歡有磚頭在手,Reit 股息又像租金穩定,難怪投資者鐘情。

以下是我對87001 匯賢產業信託的計算

筆者不會看賬面的資產净值折讓多小,我是以净租金6%倒推投資物業的合理内在價值,
情況有D像對REIT内的物業進行壓力測試。

例如2015年報告說租金等收入爲3106M,有關爲租金收入等支出是1312M,净租金便大約是1800M,投資物業的内在價值就是30,000M.

於是我把2015年的資產負債表更改爲

                   原本            更改
資產          40280          30000
流動資產    6422            6422
流動負債 (3075)   (3075)
其他負債 (15816)(15816)

净股東權益 27811         17531

87001現價的市值巧合也是173億,因此個人覺得合理。

就是說投資者以17530M本金,買入一個能收净6%租金的30000M物業,并向銀行貸款 4成1,約12470M。物業是本金的1.71倍,6%租金杠桿效應會變成10%,但因爲要付借貸利息、稅和管理人支出,所以最後股東獲得8.46%股息。

我劃一以這方法比較了另一些Reit,以防不同測量行引致的資產估值偏差,發現有些雖然表面上市值好像較87001折讓更多,但調整後,股價反而是高水。

這方法衹是表面的初計算的數,買REIT還要注意空置率,到期可以加租的幅度,和物業是否獨一無二問題等。




25 則留言:

  1. 巴黎兄為何以6%作為租金回報計算?

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    1. 估值保守D,同時可以比較各RElT的價格貴比。

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    2. 巴黎兄 我剛學價值投資 可否詳細解釋下為何選擇6%作為量化因子? 上網做了簡單资料收集 大陸住宅的租金回報好多時只有3-4厘 6%是否隱含了地價升值?

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    3. 只是一個就手數,覺得6%,即使不升值也不輸太多。

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  2. 計漏了東方廣場土地使用權到2049年要歸還

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    1. 望巴黎兄就此講些個人意見。

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    2. This point is very important

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    3. 是呀,匯賢物業單一及全是內地,有土地使用權風險,內地的土地使用權續期方法仍然不確定,最近溫州有到期地段需付地價35%續期,業主都拒付問題還沒有解決
      =====
      與匯賢產業信託有關的風險
      北京東方廣場公司的合營期有限,當北京東方廣場公司合營期於2049年1月24日當日(約32年後)屆滿時,北京東方廣場公司將解散,匯賢產業信託的東方廣場權益價值相等於零。

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    4. 但不要忘記匯賢背後的是李氏集團,我並不認為內地會對它太過亂來。

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    5. 以下已寫清楚明白:
      ---
      與匯賢產業信託有關的風險
      北京東方廣場公司的合營期有限,當北京東方廣場公司合營期於2049年1月24日當日(約32年後)屆滿時,北京東方廣場公司將解散,匯賢產業信託的東方廣場權益價值相等於零。
      ---
      即係東方廣場係到期後價值係零,到時REIT淨番重慶大廈同瀋陽酒店。
      續期問題只apply重慶大廈同瀋陽酒店。

      因此東方廣場每年應有一定既資產減值去計比較合適。

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    6. 是的,所以下一篇內己說F C F要扣減,謝謝資料。

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  3. Link 兄, 題外話, 衷心請教你。 香港大部份土地97年到期後續期,繳交地租,續期至2047年。新期是到2047年(对嗎? 這只是我一般性的認識)。2047年是不是同樣繳交地租?有冇文件出過。

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    1. 其實香港也有同樣問題,但香港較有法制,到期補地價也應較合理, 有關商場2047到期討論資料請看 : http://link823.blogspot.hk/2013/10/2047.html

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  4. 匯賢真心覺得便宜!!!
    (但地權及匯率問題困擾住),始終無心持有!!!
    暫時還是領展最安心。

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  5. 有分析員認為87001用人民幣計價是錯誤,令到流通量大減!

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    1. 有很大影響,買佢有時幾麻煩。

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    2. 佢用依個做噱頭黎上市,上左之後有冇volume,不在長和考慮之列

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  6. 匯率跌所以表面回報高?

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  7. 其實個市跌到咁, 好像國內電力股比REIT更吸引?
    mat

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