Freehold 和 leasehold 物業與REl T的問題

巴黎：

在香港我們所購買的物業，並非永久地權Freehold 物業，而是租權leasehold 物業，租期是97年7月1日開始計50年至2047年6月30日到期。

香港並非史無前例，嚴格來說97年6月30日續租了一次，並且50年免補地價，因此大家都期望下一次亦如此。

97時中國從共産主義走進資本主義市場化的經驗尚不足，國際社會對大陸會否走回頭路尚且未知，鄧小平作了50年不變的誠諾以防止資金和人材大量的流失。

其實歐美這方面己經很成熟和有很多例子可引用，50年後的中國也不能和97年同日而喻。

以溫哥華為例，有些同一區的物業如果是租地，標價可能只是永久地的6成。市政府亦曾經在上世紀70年代批了False Creek之南的西面大批到2022年或之前到租期的地皮給發展商興建可負擔房屋，這批地亦快將到期。

外國人較中國人更懂錢財是帶不入棺材道理，在考慮人生要居住地方時，會選擇租期到自己剛剛死的便足夠，因永久租期要一次性預繳貴得多，概然營養與味道都相同，也沒有二次人生可吃兩份餐，仔大仔世界，所以他們就只點一份。

視乎租約，一般到期的時候會再續約，並再次以預繳或每年繳一次方式付當時市價地租，若地主不續租，通常列明以公平價收回那片土地上面的物業，如果沒列明就不用回收，所以越接近租約期滿，租客不想再花錢, 物業便會越殘.

如果有囘收的, 就要大家先談好, 例如物業業主每年都會收到政府的物業稅評估通知，很清楚顯示地價和屋建築價兩部份價值，地總會升值，而屋因為折舊，基本上每年都跌價，一些在市場掛牌2、3百萬加元的物業，大部份都是地的價值，土地上的屋可能只值3、4萬。

有些業主，相隔幾年會番新一次房屋，任何不向政府申請都屬潛建，申請獲批之後番新的成本會加進去登記，價值因而提高或保持。

匯賢瀋陽、北京物業租地都列明在2040年+到期，筆者相信處理情況會差不多，至於香港也會是相同，市民以為不用補地租只不過是一相情願的想法。

在商言商，地主收回土地要自己發展也是頗勞財力和時間，發展完成亦也同樣用來收租，只要租客肯交新的地租，續租也頗合做生意之道。

至於股票估值又如何呢？匯賢2015年報尚有40億的預繳租金餘額資産，每年在損益帳扣減1億2千8百萬，30+年後就扣清。這筆錢一早己付，所以每年分派的現金流給股東，理論是多過損益帳至小1億2千8百萬。

正常做一些長遠生意，這部份應該保留在公司的Sinking Fund內， 為添置另一幅地皮或向地主續租之用，現REIT條款卻派回給單位持有人，即是拿回老本。

於是條數就要好似計owners earning 或工業股FC F原則的加折舊減新增資産，現87001的FCF加了租約攤消，就要扣除暗示的應付的土地市值租金。

領展持有的亦是leasehold 物業，道理一樣。