2016年6月12日星期日

Freehold 和 leasehold 物業與REl T的問題

巴黎:
在香港我們所購買的物業,並非永久地權Freehold 物業,而是租權leasehold 物業,租期是97年7月1日開始計50年至2047年6月30日到期。
香港並非史無前例,嚴格來說97年6月30日續租了一次,並且50年免補地價,因此大家都期望下一次亦如此。
97時中國從共産主義走進資本主義市場化的經驗尚不足,國際社會對大陸會否走回頭路尚且未知,鄧小平作了50年不變的誠諾以防止資金和人材大量的流失。
其實歐美這方面己經很成熟和有很多例子可引用,50年後的中國也不能和97年同日而喻。
以溫哥華為例,有些同一區的物業如果是租地,標價可能只是永久地的6成。市政府亦曾經在上世紀70年代批了False Creek之南的西面大批到2022年或之前到租期的地皮給發展商興建可負擔房屋,這批地亦快將到期。
外國人較中國人更懂錢財是帶不入棺材道理,在考慮人生要居住地方時,會選擇租期到自己剛剛死的便足夠,因永久租期要一次性預繳貴得多,概然營養與味道都相同,也沒有二次人生可吃兩份餐,仔大仔世界,所以他們就只點一份。
視乎租約,一般到期的時候會再續約,並再次以預繳或每年繳一次方式付當時市價地租,若地主不續租,通常列明以公平價收回那片土地上面的物業,如果沒列明就不用回收,所以越接近租約期滿,租客不想再花錢, 物業便會越殘.

如果有囘收的, 就要大家先談好, 例如物業業主每年都會收到政府的物業稅評估通知,很清楚顯示地價和屋建築價兩部份價值,地總會升值,而屋因為折舊,基本上每年都跌價,一些在市場掛牌2、3百萬加元的物業,大部份都是地的價值,土地上的屋可能只值3、4萬。

有些業主,相隔幾年會番新一次房屋,任何不向政府申請都屬潛建,申請獲批之後番新的成本會加進去登記,價值因而提高或保持。

匯賢瀋陽、北京物業租地都列明在2040年+到期,筆者相信處理情況會差不多,至於香港也會是相同,市民以為不用補地租只不過是一相情願的想法。
在商言商,地主收回土地要自己發展也是頗勞財力和時間,發展完成亦也同樣用來收租,只要租客肯交新的地租,續租也頗合做生意之道。
至於股票估值又如何呢?匯賢2015年報尚有40億的預繳租金餘額資産,每年在損益帳扣減1億2千8百萬,30+年後就扣清。這筆錢一早己付,所以每年分派的現金流給股東,理論是多過損益帳至小1億2千8百萬。
正常做一些長遠生意,這部份應該保留在公司的Sinking Fund內, 為添置另一幅地皮或向地主續租之用,現REIT條款卻派回給單位持有人,即是拿回老本。
於是條數就要好似計owners earning 或工業股FC F原則的加折舊減新增資産,現87001的FCF加了租約攤消,就要扣除暗示的應付的土地市值租金。

領展持有的亦是leasehold 物業,道理一樣。

18 則留言:

  1. 談到年期,早前看匯賢(87001)業績,注意到如果不理 2047(當然不能夠),

    ▪  西環寶翠園地契2030年9月到期,年期尚餘14年。
    ▪  九倉(0004)已於2012年接納政府提出重批尖沙咀海運大廈地段租契要約及79億元補地價金額,租期為21年。
    ▪  薄扶林花園2006年土地使用權屆滿,延長租期50年。
    ▪  太古城地契租期的地契為999年(即2899年才到期)。

    不過,知道有時不能直接比較不同國家的年期。 英國銀行,如果apartment 少於60年(50年? 70年?)到期,英國銀行通常不會做按揭。

    年期討論和國家的法律有關聯,幾複雜。

    巴黎兄 溫哥華的屋是freehold,right?

    ( ^_^ )

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  2. 藍冰兄, Blog友的問題很值得思考.
    同一區A是Freehold, 格離的可能是leasehold. REIT内的物業也可能包羅万有.

    我不熟,所以不敢掂Leasehold的屋.^^


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  3. 巴黎兄, 知你一直有留意US , 剛剛我隨意看了一下http://www.marketwatch.com/investing/stock/lnkd/financials , 令我想起畢老曾經提到有關, 公司擁有太多現金的風險 , 你可否有相同感覺 ? US196 per share.

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    1. 現金多風險不大,買入後博高於市價收購。

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  4. ---quote---
    匯賢瀋陽、北京物業租地都列明在2040年+到期,筆者相信處理情況會差不多
    ---unquote---
    以上有誤,我在你上一篇blog文已指出北京物業到期後剩餘價值為0。REIT不能續租。
    所以"回報"應扣減北京物業的每年折價,更為合理?

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    1. 相信為持現狀,不到10年把本金收回了。
      打後再多收24年錢再著打算。
      用現金流折現值會是一筆不錯的投資項目。

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    2. 是的,把自由現金流減市值土地租,就是沒士地的內在價值。

      用未來現金流折現也可以。

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  5. 其實個市跌到咁, 好像國內電力股比REIT更吸引?
    mat

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    1. 同意, 但中國減利息為大趨勢, 若收入不大減的情況下,不是比REIT更吸引?

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  6. 2047后是否要補地價是社會和政治問題,人口老化,試想像如果要加一大舊錢補地價,就算分期,有幾多人有能力比? 唔通收樓叫人訓街?

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    1. 自住物業應該可以低價續租,應可以排除大部分社會政治問題,但商業用途就不太可能了,我覺得用來賺錢的東西能低價續租再賺錢只會惹人詬病,無啦啦增加管治風險。

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    2. RC,我和Lok Lok想法差不多,好似居屋咁,不出租,不買賣,非商業可能不用補,或者只每年加些小地租。

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    3. 但若商用物業要高價續租, 到時又話羊毛出在羊身上, 制造通脹

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    4. mat 不是加租做成通漲,而是政府印錢,做成要加租,就是通漲。
      印銀紙才是通漲的原因。

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    5. 余以為不用諗得太長遠,2027年香港是否仍行駛基本法也是疑問

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    6. 2027?我以為⋯已經…。

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