麥當勞走上收租股之路(二)

巴黎：

朋友或都已經聽過Macdonald其實是一間地產公司，如果不涉及真金白銀，這種傳說，聽聽無妨，但若要科水投資，閣下就一定聽其言後挖掘所有的財報細看，證明管理層的言行是一致，無車大砲。

                                               2006       2005
銷貨(美元百萬)                   $ 1,552     $1,237
未扣行政費利潤                        212        141
%                                              3.7%     11.4%
行政費用                                      4%       4%
淨利潤                                       9.7%      7.4%

上述的拉丁麥記的淨利潤率已扣除了物業的折舊，因為是自已物業(約750M)，所以不用付租金，這樣的盈利計算合理嗎？能否更有效率？！

在外國，地大人少，開車幾個小時，經過很多路旁的Mall仔，分分鐘可能連它們存在與否也未必留意到。若那些業主收你平租，你會租這些三無地方，然後開一間"乜乜食店"嗎？除非你嫌錢多吧。

不過，如果有一間醒目的M字在前面路旁，我想，你或會停下車子，吃點東西吧。

麥記明白，一些鬼地方的業主，求神拜佛都希望M記租它們的物業，所以它們便利用其龐大的引動人流能力，以低價買入，然後粉飾一番，高價租給Franchisee。很多地方如果不是麥記，位置的確很爛，沒有什麼價值，就是一個紅底黃M字，就能多出一個之前未有的人流價值。

麥記不用像一般地產公司，要高價買入旺地，或者要苦心經營一地多年，並花下大量時間金錢於裝修、推廣、管理，才能做出人流。麥記利用自已的規模、名牌，成立一個叫Brand/Real Estate的成本/銷貨中心。並與一個同等人流的另一個對手舖頭比較，算算自已這間應值多小租金？

即假如原先只是不毛之地，原業主的租金是5,000元，賣了給M記100萬，現在插上了"M"字，人流勁升，拍住前一哩那間面積差不多的"肯得基"的22,500元租的旺店，麥記就收你$22,500元。這樣，它的Brand/Real Estate下的物業的一年租金回報便是$270,000，27%了。無誇張，麥記租金回報接近物業值的27%。

麥記發現，拉丁M記的地方的人流，如果是對手，他們要付一個不少數字的租金，這筆租金，至小約是2006年的銷貨的10%-12%，那代表，計算應該付的租金值，拉丁麥記是蝕錢，
即是重港人常說的自家物業的食店常說的賺埋還不及淨收租：
                               2006            2005
付租前淨利潤       9.7 %             7.4%
減：租金              11%              11%
獻損                    -1.3%             -3.6%

Blog友可以看到，即使我們感覺到麥記競爭力勁，但是呀公的資源，如果無一個細心的財務長，想一些有效的財務制度，就很容易這裡一個，那裡一個地被浪費了。