川河半年業積簡評

收入

川河本身直接持有物業不多，比較貴重的是在澳門一塊氹仔20500平方米未發展地皮，佔6成的帳值2856萬，估值62700萬，每平方米5.09萬，帳和市價相差有5.98億元。

另有待售1875米澳門地舖和9215米的停車場。待售物業半年只賣出1百萬，租金收入只有10萬元，不足掛齒。

川河實際其餘經常性入息有4部份:

A).持有37%張江微電子港收租物業和己售物業:

其中收租物業有4：
甲)張江科技園共9萬2百平方米年收入1.32億；
乙)張江傳奇商場共26492平方米年收入0.27億；
丙)湯臣豪園3、4期共65400平方米年收入1.418億；
丁)奉賢商用大廈2017入夥10800平方米暫估計年0.14億。

除丁的租金未有實質資料外，甲乙丙是參照2016年數，半年約為1.504億

張江微電子港半年賺5.07億利潤，加人民幣升值利潤0.89億共5.97億

半年結顯示佔有37%淨資產利益由9.21億上升了2.21億至11.42億，即張江賺5.97億(5.97x37%=2.21)。

i）張江微電子港2016年底的淨資産24.9億，因爲人民弊半年上升3.5%。估計特殊利潤佔整部分的0.89億；

ii）除了上述的租金和特殊利潤，主要是己全數出售奉賢區1244住宅單位，其中64225平方米在2017年收樓和入數。

張江微電子港有淨現金港幣19.6億

i）奉賢區賣物業成本2016年顯示是14.7億，於是連同租金半年新增轉化成現金是：14.7億+5.97億-0.87億=19.8億。

ii）微電子港2016年原有現金25.3億，總流動負債26.2億，連同半年新轉的19.8億現金及人民幣升值了3.5%，30/6淨現金是港幣19.6億，川河佔利益為港幣7.23億

張江微電子港的投資物業值66億
連同上述丁項物業全數租出和人幣升值3.5%算，未來的總租金收入是3.3億，川河可獲租金利益1.22億。國內財務守則並沒有像香港要求重估投資物業，又川河持微電子港非高於50%也沒有此需要，所以一直以來，帳面只以成本入數，2016年的帳值9.63億沒有什麽參考價值，若按其餘上市公司以cap rate3%計算，估值是110億，用cap rate是5%則是66億，cap rate是10%，估值則會是33億。

B)持有12%湯臣市價值8.43億
上年持11.66%收息0.86億，但在低價選擇以股代息令股數上升至12%。湯臣以市值計仍然大幅度低估，待湯臣半年業債公告後再談。

C)股票投資收入
從川河投資股票的類型可以估計是以收息和折讓為主，上年大賺清貨後，半年再建新倉0.76億以RElT、金融、綜合、公用和地産為主。

D)利息收入
直接持有10億和間接在張江微電子港7億現金共17億，若1年收到1.5%=0.15億，川河年支出約1千多萬，上面C 和D的收入足夠填數，筆者希望估值時大概地對而非精算地錯，因此但求夠減費用就足夠，多出的就也不算。

川河資産估值：
1.川河在微電子港可佔1.22億年租金物業，5%cap rate 計價值24.4億；
2.川河在微電子港佔有除清負債後的7.23億净現金
3.川河自己戶口有10億現金；
4.川河有一塊澳門地皮利益6.2億；
5.川河持有湯臣股票價值8.43億。
6.川河其餘的快速流動資産足可付清1億元的流動負債，因此并無負債。

1-6總值56.26億，除了6.2億的地皮外，現金17.23億，和能提供高現金流的股票例如湯臣8.43億和收租物業24.4億，川河現價14.9億，較持有現金低1成4，股息率8.77%，川河是筆者組合第二大持股。