2017年8月30日星期三

川河半年業積簡評

收入
川河本身直接持有物業不多,比較貴重的是在澳門一塊氹仔20500平方米未發展地皮,佔6成的帳值2856萬,估值62700萬,每平方米5.09萬,帳和市價相差有5.98億元。
另有待售1875米澳門地舖和9215米的停車場。待售物業半年只賣出1百萬,租金收入只有10萬元,不足掛齒。

川河實際其餘經常性入息有4部份:
A).持有37%張江微電子港收租物業和己售物業:
其中收租物業有4:
甲)張江科技園共9萬2百平方米年收入1.32億;
乙)張江傳奇商場共26492平方米年收入0.27億;
丙)湯臣豪園3、4期共65400平方米年收入1.418億;
丁)奉賢商用大廈2017入夥10800平方米暫估計年0.14億。
除丁的租金未有實質資料外,甲乙丙是參照2016年數,半年約為1.504億


張江微電子港半年賺5.07億利潤,加人民幣升值利潤0.89億共5.97億
半年結顯示佔有37%淨資產利益由9.21億上升了2.21億至11.42億,即張江賺5.97億(5.97x37%=2.21)。

i)張江微電子港2016年底的淨資産24.9億,因爲人民弊半年上升3.5%。估計特殊利潤佔整部分的0.89億;

ii)除了上述的租金和特殊利潤,主要是己全數出售奉賢區1244住宅單位,其中64225平方米在2017年收樓和入數。


張江微電子港有淨現金港幣19.6億

i)奉賢區賣物業成本2016年顯示是14.7億,於是連同租金半年新增轉化成現金是:14.7億+5.97億-0.87億=19.8億。

ii)微電子港2016年原有現金25.3億,總流動負債26.2億,連同半年新轉的19.8億現金及人民幣升值了3.5%,30/6淨現金是港幣19.6億,川河佔利益為港幣7.23億

張江微電子港的投資物業值66億
連同上述丁項物業全數租出和人幣升值3.5%算,未來的總租金收入是3.3億,川河可獲租金利益1.22億。國內財務守則並沒有像香港要求重估投資物業,又川河持微電子港非高於50%也沒有此需要,所以一直以來,帳面只以成本入數,2016年的帳值9.63億沒有什麽參考價值,若按其餘上市公司以cap rate3%計算,估值是110億,用cap rate是5%則是66億,cap rate是10%,估值則會是33億。

B)持有12%湯臣市價值8.43億
上年持11.66%收息0.86億,但在低價選擇以股代息令股數上升至12%。湯臣以市值計仍然大幅度低估,待湯臣半年業債公告後再談。

C)股票投資收入
從川河投資股票的類型可以估計是以收息和折讓為主,上年大賺清貨後,半年再建新倉0.76億以RElT、金融、綜合、公用和地産為主。

D)利息收入
直接持有10億和間接在張江微電子港7億現金共17億,若1年收到1.5%=0.15億,川河年支出約1千多萬,上面C 和D的收入足夠填數,筆者希望估值時大概地對而非精算地錯,因此但求夠減費用就足夠,多出的就也不算。

川河資産估值:
1.川河在微電子港可佔1.22億年租金物業,5%cap rate 計價值24.4億;
2.川河在微電子港佔有除清負債後的7.23億净現金
3.川河自己戶口有10億現金;
4.川河有一塊澳門地皮利益6.2億;
5.川河持有湯臣股票價值8.43億。
6.川河其餘的快速流動資産足可付清1億元的流動負債,因此并無負債。

1-6總值56.26億,除了6.2億的地皮外,現金17.23億,和能提供高現金流的股票例如湯臣8.43億和收租物業24.4億,川河現價14.9億,較持有現金低1成4,股息率8.77%,川河是筆者組合第二大持股。



10 則留言:

  1. Student says :

    What do you think about the management attitudes to individual shareholders/investors ?



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    1. 川河提高派息,大股東不要現金,增持以市價股待息,保留現金在公司。
      有些公司一邊派高股,之後卻低價集資。
      一個用低價分了小股東的利益,一個用市價,後者應該公道很多。


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  2. 巴黎SIR,我有點疑問
    丙)湯臣豪園3、4期共65400平方米年收入1.418億
    即 141,800,000/65400 /12 ,
    每月一平方米的租金,需要$180
    但我上網睇過 湯臣豪園的租盤
    大概 每月一平方米的租金的範圍都在$80-$120
    我以$100計算 得出 7848萬 差一半到
    想知道巴黎sir 怎得出此數? thank you
    90後小子上

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    1. 90後小子,丙)部分的2016年財報表說的,不過收入報包括出售停車場,所以你的指出正確,再調整管理費,還有6366平方米的商場,和人民幣就最接近。
      現時還有停車場出售

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    2. 巴黎sir, 我剛剛翻查2016末期報告,
      報告指出 湯臣豪園項目佔微電子港當年收入既5.79%
      而微電子港當年收入為24億 然後將24億x5.79%
      得出 1.3964億 那就接近14億了 我這樣推算是否正確?
      還是報告內有直接寫明個數字?我找不到><“
      感謝巴黎sir解答疑問。
      90後小子上

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    3. 90後小子,正是這樣算的,你找的就是。

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    4. 川河在張江微電子港的投資物業上 每年有租金利益1.22億
      另外 持有11.66%的湯臣 每年收息0.86億
      兩者加埋 每年都已經有2億 比較穩定的收入
      仲未計自己本身的物業投資發展 同埋其他
      感謝巴黎Sir 那麼有耐性回答
      90後小子上

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    5. 不客氣,90後小子以後不妨多交流和給意見。

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  3. 電子港收入為24億在那找到?

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    1. 電子港物業未經測量,24億是以報告收入的cap rate 5%倒推。

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