2016年5月24日星期二

香港物業仍然可以負擔,投資則困難。

巴黎:


現時普遍的物業的租值回報是2%,豪宅和中小型樓可能不同。假設購一個租值11000元,550萬的物業,支出如下:
甲)買
首期3成+3%印花+1%俑金=187萬
7成385萬按揭2.15%25年,每月16700
月供16700
管理費2000
差餉費1000
每月現金流支出19700(其中9900為本金)
每年現金流支出236400(其中118800為本金,淨支出117600)

乙)租(租約是樓價的2.4%)
租金=11000(淨支出),年淨支出132000。
為了在同一基數比較,因此選擇乙的用家,個人的187萬現金用於購入6.5%股息的組合,年獲股息121550。
乙實際的年淨現金流支出是132000-121550=10450。

總結比較:
買房子甲的淨現金流支出接近兩萬一個月,對一般打工仔的確是一個不輕的負擔,但這個負擔除了是租住,還包括了儲蓄和投資,住的部份實只是每月9800(117600➗12),額外的每月的9900為本金儲蓄,是因為他押注以187萬槓杅方式投資550萬物業,可以看作是每月追加的按金。

而選擇租住房子乙的年淨現金流支出是10450,每月只是幾百元支出,是因為押注的187萬的6.5%股票組合提供了大量現金流。

甲的槓扞投資相對本金是550/165=3.33倍,乙的則是全本金187萬股票投資組合。
甲和乙的真正住房支出其實都是每月9800-11000相差不遠,都是可負擔範圍。

因為利息處於歷止低位,甲供款只有多,不會小;
乙也會因為租金上升而支出上升,若組合股票派息增長和租金增長率相同,乙仍能保持每月只付幾佰月的支出,而股票的帳面值亦應會保持相同的增幅。

上述的比較將會在租金回報率高和股息率低時程不同發展時逆轉。
因此物業和股票並沒有誰勝誰的必然,全決定在各自的現金回報的內在價值。
找一個令自己現金流能負擔的方案,通常都會是正確的決定。

19 則留言:

  1. Hi,很喜歡這分析,簡單易明,也非常認同,特別現在的股息之高/樓租金回報之低,以往少有出現。
    現在經常在新聞出現天價維修,而且樓也有折舊 (特別是新樓)。
    巴黎兄有何看法?
    一般會否有個大約數字(如租金的 5% -10%)來反映這方面影響?

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    1. 香港人唔習慣保養,越勤保養,費用應該是越低。

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    1. 題為物業可負擔
      即租金仍是佔收入合理的比例?

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    2. 是的物業有兩個用處,一個是租, 一個是投資.
      租住來説仍屬可負擔.

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    3. 我同意用家的感受最實在。
      讓我問下朋友是否容易負擔,不過難有客觀標準,20%,30%,50%?

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  3. 還未考慮資價格的上升及下降機會. 個人覺得這個才是考慮重點.
    有很多SCENARIOS, 極端點:
    甲樓價升兩成,乙股票價格不變, 甲有多 110 萬收益.
    乙股票價格升兩成, 甲樓價不變, 乙多賺 30 多萬.
    甲乙樓價股價齊趺兩成, 甲蝕110 萬 , 乙蝕30 多萬. 我相信做甲或做乙都要考慮自己對後市的預期及接受波動的能力.

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    1. 一到租金以外的考慮就是投機/投資的問題,
      那要看個人的負擔能力。

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  4. 巴黎兄,這兩天比較有時間,所以看了你的第二本著作"在瘋狂貪婪時給自己創造一個價值投資的大時代",當中確實有所獲益,也希望向你繼續請教,期待你6月的學習班能早日找到地方開班,期待中。

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    1. 謝謝你的支持,因為要外出,還未決定時間。

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    2. 好吧,就等你回來再決定吧,謝謝!

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  5. 回報率只有2~3%.但還是有人願意投資樓,資金不是聰明的嗎?買盈富基金或REIT回報總比樓好

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    1. 在任何時候都可以有一些高囘報的物業,
      縂有有心人找到.

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  6. 有冇考慮樓價大跌因素??

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    1. 這文目的是釐清物業的"難以負擔"在那裏,
      並不是討論那一种投資會升會跌.

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  7. 請問怎樣計算樓的內在價值?
    Chiu

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    1. 能讓長綫投資人,有合理的租值入息,
      就是它的内在價值.

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