2016年8月23日星期二

債券--物業--股票,風險

巴黎:


筆者年前已經出過一篇必發投資法, 當時較前衛,有很多朋友接受不到.筆者今天從另一角度講。
那篇文是說可以向父母的物業打主意,  表面買賣, 實際是向銀行貸25-30年500万低息按揭, 然後買入幾支内銀股:
筆者不知道有多小人跟著做, 因爲這批股票今天升值至642万市值, 自建議日縂共收了3次股息, 每期是7%共21%,即兩年共51%回報,賺了約255萬。
若以筆者的無本供錢法,股息便要減去供款,約為淨收入每年14万, 因爲這是無本投資, 故此, 囘報是無限大.

這篇文出後,招來很多朋友批評,但沒有一個人(同意或不同意者)留意筆者全文最重要的一個重點:
"按揭借25年-30年"
這個方法的巧妙處是"借長錢", 因爲未來一元的價值是低於今天, 所以有長錢在手就代表任何人也正在賺錢。

很多人常常爭拗物業定股票好,其實佢地連投資物業和股票點解會賺錢也混淆。
用長命錢(債)去槓杅股票,筆者的白痴建議24個月上升51%,不是較投資物業回報更高嗎?,所以唔好再嗌交物業定股票好,賺到錢就是好投資。
 
那是否長命債不無風險嗎?

既然未來的一元的價值低於今天,那麽只要物業的租金足夠支付供款連利息的現金流支出,那就sure win, 像90後兄弟的投資英國物業只需要還息不還本,減低每年本金支出,只要是不斷自動續期至25年後,基本上贏面也會好大。

若現在買接近海嘯價的匯控也會相同道理。
這建議其實不新,幾年前就有人叫槓桿買匯控,但佢地因為不是價值派,所以在當時150仍然建議, 甚至不用理會價格買入,並叫人借短錢,於是要等好多年,匯控股息才夠支付利息,再好多年才夠付本金。但現在匯豐是54元,若借長錢買匯控,第一年你己經有淨現金流入。

若借長給別人很傻,銀行為何咁儍呢?

只要看一看百姓多年放在銀行的流動現金習慣、再唔係看看政府如何印銀紙搶百姓錢買債、低息借款給銀行,應該知道,百姓就是最終借長錢的羊。:<

最近見到有人問借短放長(買債券)賺錢法,我希望閣下今天認真看這文,之後唔好再諗這種方法,唔信筆者也可聽沙士比亞筆下那位Polonius如何説:

''不要成一個短期債仔,也不要當一個長期債主"。

這些朋友現在不單要做,還要打孖上?!

所謂無風險債券的無風險,是一種可以輸死的"無風險"。
1)短債是會call Margin;
2)現在長債主要貼錢(負息)借給債仔咁戀態也可以,就知這是一個嚴重扭曲、嚴重投機的市場,
3)不要以為你的債券有所不同,只要大市利息上升,你手上的任何年期和級別的債券都會跌;
4)若持有30年的債券大跌3成的投資者是大苯蛋,持有15年或10年仍然會是個幾苯的苯蛋。

幾乎可肯定,債災必定出現。

為什麼筆者如此肯定呢?
因為資本主義第一課:

資本流向高interest或dividend的投資標。

幾時有聽過資本流向低、甚至no interest的投資標?

資本流向是用於獎勵一些能用低資本成本, 制造和賣好野給百姓而賺錢的公司。如果閣下投機,貼錢或低息(負息買債)獎勵那個不負責任的政府或公司,那就是向全人類進步挑戰,要阻住整個地球旋轉。

成功的投資,都是好的生意,好的生意,都是令社會進步的生意。

現各國政府發的主權低息、負息債,債息一路一路低,債券價一路一路高,是最無恥誘騙投資者的局。

如果閣下想做高Leverage投資, 有個不上身的方法,  下期會以實例說.

Happy investing to all of you!!

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21 則留言:

  1. 原來巴黎兄當時買了?
    我開頭以為係講下而已.

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    1. 這篇文的重點不是番炒舊文方法,而是説出一些人並不明白"安全長錢",和借短放長的更高風險的関係。

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  2. 謝謝巴黎兄分享
    1. 請恕小弟財商低,有D部份唔太明。呢個按樓買股方法係咪前題係父母已經供完或供到層樓7788先可實行?
    2. 如果層樓係父母名,佢地又年事已高仲可以做按揭嗎?
    3. 另外如何可做到"還息不還本"的物業貸款?

    謝謝解答

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  3. 巴黎兄那篇的借父母的物業打主意只能是數學上的公式,實際上很難操作。
    第一 跟銀行借500萬,分30年還,按揭擔保人月收入應該要超過5.5萬,如有這個收入的應該不會打父母物業主意。
    第二 就算父母肯借出物業,以物業年期估算,其物業無按揭一般已經可以想像是30年以上的舊樓,這樣銀行也難批30年按揭。
    第三 就算銀行批出按揭,這個月入5.5萬的年輕人在這30年內也不能再用自己收入跟銀行借錢買樓,除非把這個父母物業贖契。
    所以小弟覺得這計劃對於月入5.5的自我感覺優秀的年輕人來講,只能是數學公式,很難實行。

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    1. 是有難度的,謝史路比積極看這可能性,你肯想就自然會發現如何克服。

      但請注意筆者出文重點是近期熱討的借短放長風險。

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    2. 我覺得方法是可行的.....
      反而覺得最難是如何說服父母配合這動作。他們拼搏了這麼多年才安穩下來,不想或者不敢再冒任何風險。

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    3. lolo,這非常人的方法,要有非常父母和兒女才做到.
      但縂較有父母直接送層物業子女好.

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  4. 期待下篇分享,巴黎兄的分析真是很有价值

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  5. Tony 兄 這麼做會被其他兄妹反對,並不可行thank you

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    1. 非常家庭,非常兄弟,又要各自有credit才可以。

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  6. 同意,謝謝分享。
    但對象應該是5,還是939,定係1382好呢?願巴黎兄多分享賜教,謝謝!

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    1. 衹有是自己努力選的高息股就是好的。

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  7. 大開眼界,如果我個女(8歲)懂得操作,應該都有一定可行性,哈哈。我想帶出係,無按揭既樓唔一定會好舊,有時候買樓真是講緣份同時機!

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    1. 是的,做父母的反轉頭用個子女的年小Credit也可以。

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  8. 多謝巴黎兄,的確是受教了!

    如果本身有層收租樓,remortgage至樓價一半後,只要(收到的租金減去供樓按揭,差響,物業稅和管理費後)每月現金流仍是正數。這個做法就是有賺頭。當然當股票大平賣時買入,就更有賺頭!

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  9. 不知我有沒有理解錯誤:
    兩者分別在於買新樓的話借貸後只能收少許租, 而這方法可以把這些錢變出來買高息股.

    而風險方面有兩個:
    風險一: 股市大跌
    (例如今年的英國脫歐,
    沒做成金融核爆要多謝金管局對樓貸的壓測等+各國印$資金太多市場心理:危=機一跌就入)

    風險二: 樓市大升
    (本來可買多一間的現在少買了一間樓)

    新手第一次回覆,如有錯誤請指正,感謝!!!

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    1. Herman, "兩者分別在於買新樓的話借貸後只能收少許租," 正是.
      風險一&二: "股市大跌,樓市大升." 不是, 只有股票公司盈利和派股息下跌, 利率大升.

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