2015年3月15日星期日

談談REIT和路勁

巴黎:



最近筆者番看Adam Smith的「原富論」,其中説到商品價格包含三部份的工資、地租、利潤(資本)中的地租,最易因商品價格上升而上升,即拉長線看,那個地方的居民入息上升,REIT的入息必然同歩或上升得更高,因此以收租RElT股作為組合一部份是很有長期隱定增長保障。

但筆者並不喜歡純發展的地產股,因為他們的借貸比例非常高,易受市場變化而傷害盈利和派息的穩定性,不過本期說的,是一支股票較為特別的「路勁」,另一支差不多的「惠記」,朋友可參考味皇兄之文。

路勁固名思義,十年前是一支大部份入息依靠隱定的公路收入的股票。2006年上市初時,其公路入息是11億元,一直發展至2008的17億元,其時的物業發展收入為由5億上升至46億。隨著公路入息的下跌至14年的9億7千萬、發展物業入息上升至125億,其負債也不斷上升,2014年的總債務為150億,是股本140億的100%有多,每年的淨利息支出達到$9億5千萬左右。

不過,路勁每年有5億元的公路淨現金流入,是可以化解這個必定利息支出至4億5千萬元。如果以本年除公路的物業發展和其它入息的稅前年約利潤20億元,利息比便大約是4倍。另外路勁仍有約2億5千萬元的租金和物業管理費隱定收入,雖然未知這部份淨利潤如何,但相對一般的內房股,路勁的穩定收入還是較多和安全。

當然最好是公路淨現金完全可抵消利息支出,但到時股價的折讓就肯定沒有目前這麼大。

路勁現價6.83,市值50億,息率7.76%,折讓6成,5年最高位8元,10年高位16元。

朋友不妨當作50億元投資每年有5億現金隱定公路收入,並且派了8成給股東(7.76%),然後又有Bonus,額外送多每年8一9億的物業發展稅後盈利,長遠來說,還是不錯的投資。









18 則留言:

  1. 以路勁來說,內部生長不錯,不用靠印股票來做大,以及可以利用公路穩定現金流借貸低成本來發展。比起一般內房有優勢。但房地產業務如去到200百憶左右,應該不能夠支撐這樣互補作用。

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    1. Hung Lam 路勁發展的模式是較為特殊。
      巴黎

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  2. 留意了路勁一段時間,幾喜歡它的收入結構,樂於回購及派息的作風,但始終因為睇唔通內地地產業發展而放棄,另外路勁的地產毛利率確實在下降中。

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    1. Darth Mike, 就當地產是送的吧。

      巴黎

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  3. 巴黎兄,
    我也看了Greenbaltt的"the little book..."一書, 比對你在自製magic formula中文中, 有以下問題, 想請教一下:
    1) 你在自製magic formula中說的ROA, 是否就是書中的Return on Capital, [ 公式是EBIT/(Net Working Capital + Net Fixed Assets) ]?
    書中也提市及用ROA為screen條件, 替代ROC, 你是否就是用ROA替代ROC呢?
    作者說以ROA為25%為標準, 是否代表如果在你的EXCEL表中, 資產回報率中(平均5年)小於25%的公司, 就不用考慮了?

    2) ROEV應是書中的 Earnings Yield [公式是EBIT/Enterprise Value] ?
    書用的是分子用EBIT, 但你用的R[市值/PE], 至於EV, 書是用market value of equity + net interest-bearing debt, 你是用總市值+長期債務, 我不是太明白, market value of equity就是市值? 好像又不是呀? 是否因為你在分子中用了R(R是已減去利息和稅的盈利, Google中沒有EBIT, 所以你用R?), 所以你在分母中也相應修改?

    3) 書中也提及他的magicformulainvesting.com網站, 提供了美股的magic formula 排名, 不知你是否曾用?
    雖然看了此書, 很像明白內容, 但真的要計算排名時, 却無從下手了。 再次多謝你的無私分享! 可以作為起步的指路明燈.
    巴黎兄, 有否考慮把你的排名excel給我們參考呢? 或是做一個香港版的magicformulainvesting.com網站。
    謝謝!

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    1. magic formular 實際是有形資產回報率,書中說的無形並沒有說清楚,所以他網站排的也就不知如何計。
      但仍然可以運用原則,我前文說的ROA是方便讀者認識,最好是參考股神今期的股東信,他說得很清楚,因收購而來的無形資產不計,軟件等是會真正經常耗損的資產要計。
      沒有所謂25%,而是把市場上由大至少排一次比分數。

      2)企業價值的意思是到底用多少錢能買起一間上市公司,就好像亞視有債權人和股東,這些人合共現時肯收幾多錢後放棄所有的權益就是企業價值。

      3)我會作參考,例如IBM排得很前。

      4)香港並没有Magic formular 網站。

      巴黎

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    1. 它公路收入是較隱定,可惜近年是走下。

      巴黎

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  5. 感謝分享,,
    單係利息開支已是市值的近十分一,,負債比率又逹100%,,
    市值小,,只是有大折讓同高息,,小注還可,,
    巴黎兄對reit都有興趣?
    互勉之...
    cleverpeople...

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    1. 它的"結構"利息比還算可以接受,出文只是提供一個留意或再深入分析的引點。
      過去我未有把發展商和收租股分開,看完Adam Smith有關地租的說法,我會選二三線城市的高息收租股。
      巴黎

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  6. 我之前持有,現在沽左,皆因佢經營淨現金流淨額經常負數,我無讀會計唔太清楚係乜野回事,大約就好似有盤生意經常都要科水去營運吧。

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    1. 發展物業是必然需要大量現金。如果要增長,不負數是沒有可能,所以才會有"隱定收入"和"利息比"的比較考慮。

      巴黎

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  7. 610相對路勁會比較安全,而且可間接受益於路勁表現,不過相對來說派息較低,巴黎兄對610的看法如何?

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    1. 不會的,如果路勁出事,因610所有價值也來自路勁,一間股票跌9成9,一間跌9成5,是沒有什麼分別的。Graham說:投資是避免麻煩而非在麻煩中有較好脫身。
      所以一就是不買某間公司,否則就買那公司(運作單位)回報最高的證券。

      巴黎

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  8. 現金流淨額,是在中報或年報才可以看到的,當中半年時間差距是不準確的。
    是要配合銷售回款情況及開盤銷售去化率如何才可以下結論。這樣子的誤差才減少

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    1. 多謝Hung Lam君的資料補充。

      巴黎

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  9. 巴黎兄!!!
    比你講一講,入貨價又高左,
    無得靜靜接貨^.^

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    1. Thomas Wong, 應該是市場向好引致,因大部份股票都升幾格。

      巴黎

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