2015年3月20日星期五

再談金利來

巴黎:

知道很多Blog友有買金利來,早一排筆者為統一戰線,故此策略性沽出,現在重新歸隊。

金利來本年成衣零售大跌兩成,由16.94億下跌至13.48億,分部利潤更從3.95億急降3成至2.76億,情況令人憂慮。不過她的地產收租卻不錯地上升一成,筆者突意安排另一支REIT股作比較吸引力。
                  金利來。                                              春泉
                 2014.              2013.                        2014.              2013
租金收入.  192,000.        179,000.        美元 81,458.          66,350
費用支出。 77,180.           75,220.                 30,379.         28,409
財務費用.        0.                   0.                       33742.          17,300
                  ---------          ---------                  ---------          --------
淨利。        115,720.       104,750.                 17,337.          11,100
                                                              港元134,360.          86,025
派息中期。    78,569.       88,390.                  
未期.             157,138.     176,781.         
                      ---------       ---------                ---------          ----------
                     235,707.     265,171.          港元 292,000.       95,370

物業賬值  2,317,790.    2,194,160.      美元1,306,580.   1,272,200
股東權益。  同上            同上                         894,100.     862,200
市值(連零售)33.89億。                                   42.27億
 

首先春泉的2014年的租金收入因舊約到期加租而大升,財務費用前的淨租金是美元51,079千,以賬面物業值的租值回報是3.9%, 扣除財務費用的淨收入為1億3千4萬,相對含槓桿後的股東權益回報是2.12%,這是因為借貸的成本高於3.9%,越借多,股東權益回報就會拉低。
如果以淨租金港元1億3千4萬全派息,按42.27億市值的Yield 應該是只有3.17厘,但因為春泉本年也派了一些特別息兼派突(2億9千2萬),故看起上來Yield好像有6.9%多,但筆者不認為這可持續,因為派突代表要再借貸,股東回報率就會再拉低。

現在看金利來,假如其租金淨收入1億1千5萬元,相對物業賬面值是4.99厘,因為金利來無借貸,股東回報率亦是4.99厘,若按春泉的3.17厘計,金利來有関投資物業的市值便要值36億,但金利來仍有成衣零售的2億7千6百萬收入,以每年總派息2億3計,減除投資物業淨租金1億1千5萬,零售的淨派息按保守10厘入息計至少都會值11.5億,兩部份加起來金利來點計市值都應該高過春泉。

金利來賬面值34億,和市值幾乎一樣。按二部的入息2.76億+1.157億=3.917億,無負債,有形資產回報率至少有10%以上*,現價派息率為6.9厘。


*以上計的物業回報全部只計現金的租金和管理費收入,而不計算估值上升利潤,因為REIT的重點是以穩定租金入息而非炒買差價。

相信朋友應該還記得比較兩間企業平貴時要以利潤/企業價值,而企業價值是要連債務一起計算。


14 則留言:

  1. 巴黎,關於春泉,如果單以你這個計法來算股息,與事實是有出入,因為春泉每年會有些非現金支出,例如匯兌損益8377,攤銷5372,以基金單位支付的費用5918,公平值虧損695等等,都會回撥入可分派利潤,所以實際的淨租金,應以可分派淨利潤37699為準。

    回覆刪除
    回覆
    1. 因為春泉是以美元入帳和派息,所以人民幣的收入對美元的相差是需要記帳。基金支付(有錯請紏正)是真正給了第三者費用,公平值是衍生工具的價值變化是真正的支出,攤銷估計是一些需年維護的資產性建築的攤銷,應該需要補充,故要計算,其實最有效檢測是看他的現金流是否派得其所。

      巴黎

      刪除
    2. 有一點可以補充,春泉本年尚有一些單位會簽新,估計租金收入會再上升。

      巴黎

      刪除
    3. 你說的我也認同,這些的確是真正的(費用),如果將這些項目還原,幾乎全部Reits的市盈率都很高。
      我認為評估淨租金的最好方法,是剔除公平值,再把因遞延稅項增加的稅還原,這樣比較真實,巴黎你認為如何?

      刪除
    4. 公平值的上升應該來自反映租值的變化。新樓一般租金高,若帳值回報率低應該是市場估值太進取。金利來的確有很大的遞延稅,只要物業不賣,應該是不用交,不過保守點也無壞。

      巴黎

      刪除
  2. 今日已經係止凡兄既blog到留咗言,不過由於止凡兄個邊唔多討論個股所以係依到深入d問。好明顯金利來既成衣業務萎縮影響到整體業績,但係照小弟計算佢既價錢同價值仲有一段距離。對於依種營運下行中但係仍然有一定價值既公司小弟打算暫時照內在價值行事,仲係keep住係到先直至有更好既選擇。唔知咁做啱唔啱呢?

    回覆刪除
    回覆
    1. 如果與零售同業的跌幅比較,金利來仍然是可以。不過買股不是求無咁差,而是要好兼平。
      個人原想買RElT,但平靚、無債的不多,最後選了金利來。

      巴黎

      刪除
  3. 從無債,息率另一角度,選擇46科聯,有一半政府的護城河。

    回覆刪除
  4. 感謝巴黎兄分享,,
    金利來無債一身輕,,
    佢單係收租已提供不錯的派息,,
    當你收租部份要下跌兩成,,再加上零售無錢賺,,
    在現價也約有近4厘派息,,當然要老細堅持這個派息政策,,
    最大缺點也只是市值小且成交稀而已,,
    所以係一個不錯的選擇,,可惜我組合未有,,還在觀察名單,,
    互勉之...
    cleverpeople...

    回覆刪除
    回覆
    1. Cleverpeople兄,其實叠水、無債、高息、是旦一項收租或零售全派息也足夠支撑3元上下。
      細價股一般也有這不好之處,能揸5年不等錢使,就能克服這問題。
      巴黎

      刪除
  5. 中期未期都減派息,高息政策係未已經有變
    金利來似轉做收租公,咁高息帶來的影響又會否很大呢
    金利來連插三日,總有些什麼事吧

    回覆刪除
    回覆
    1. Steven Chao,短期升跌是很難説,例如金利來這麼小的成交。下個3萬股3元盆守株待兔,有個儍佬肯賣出,只9萬元成交額,整個市值就不見了3億。

      巴黎

      刪除
  6. 巴黎先生,你好。
    想請教金利來的費用支出是怎樣計算的。除“產生租金收入投資物業之直接營運支出”外(附註20. 按性質呈報之開支),還有那項應計入此項內?
    謝謝指導!
    Calton

    回覆刪除