再談金利來

巴黎：

知道很多Blog友有買金利來，早一排筆者為統一戰線，故此策略性沽出，現在重新歸隊。

金利來本年成衣零售大跌兩成，由16.94億下跌至13.48億，分部利潤更從3.95億急降3成至2.76億，情況令人憂慮。不過她的地產收租卻不錯地上升一成，筆者突意安排另一支REIT股作比較吸引力。

                  金利來。                                              春泉

                 2014.              2013.                        2014.              2013

租金收入.  192,000.        179,000.        美元 81,458.          66,350

費用支出。 77,180.           75,220.                 30,379.         28,409

財務費用.        0.                   0.                       33742.          17,300

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淨利。        115,720.       104,750.                 17,337.          11,100

                                                              港元134,360.          86,025

派息中期。    78,569.       88,390.                  

未期.             157,138.     176,781.         

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                     235,707.     265,171.          港元 292,000.       95,370

物業賬值  2,317,790.    2,194,160.      美元1,306,580.   1,272,200

股東權益。  同上            同上                         894,100.     862,200

市值（連零售）33.89億。                                   42.27億

首先春泉的2014年的租金收入因舊約到期加租而大升，財務費用前的淨租金是美元51,079千，以賬面物業值的租值回報是3.9％， 扣除財務費用的淨收入為1億3千4萬，相對含槓桿後的股東權益回報是2.12%，這是因為借貸的成本高於3.9%，越借多，股東權益回報就會拉低。

如果以淨租金港元1億3千4萬全派息，按42.27億市值的Yield 應該是只有3.17厘，但因為春泉本年也派了一些特別息兼派突（2億9千2萬），故看起上來Yield好像有6.9％多，但筆者不認為這可持續，因為派突代表要再借貸，股東回報率就會再拉低。

現在看金利來，假如其租金淨收入1億1千5萬元，相對物業賬面值是4.99厘，因為金利來無借貸，股東回報率亦是4.99厘，若按春泉的3.17厘計，金利來有関投資物業的市值便要值36億，但金利來仍有成衣零售的2億7千6百萬收入，以每年總派息2億3計，減除投資物業淨租金1億1千5萬，零售的淨派息按保守10厘入息計至少都會值11.5億，兩部份加起來金利來點計市值都應該高過春泉。

金利來賬面值34億，和市值幾乎一樣。按二部的入息2.76億＋1.157億＝3.917億，無負債，有形資產回報率至少有10％以上*，現價派息率為6.9厘。

＊以上計的物業回報全部只計現金的租金和管理費收入，而不計算估值上升利潤，因為REIT的重點是以穩定租金入息而非炒買差價。

相信朋友應該還記得比較兩間企業平貴時要以利潤／企業價值，而企業價值是要連債務一起計算。