川河半年業積簡評

收入

川河本身直接持有物業不多，比較貴重的是在澳門一塊氹仔20500平方米未發展地皮，佔6成的帳值2856萬，估值62700萬，每平方米5.09萬，帳和市價相差有5.98億元。

另有待售1875米澳門地舖和9215米的停車場。待售物業半年只賣出1百萬，租金收入只有10萬元，不足掛齒。

川河實際其餘經常性入息有4部份:

A).持有37%張江微電子港收租物業和己售物業:

其中收租物業有4：
甲)張江科技園共9萬2百平方米年收入1.32億；
乙)張江傳奇商場共26492平方米年收入0.27億；
丙)湯臣豪園3、4期共65400平方米年收入1.418億；
丁)奉賢商用大廈2017入夥10800平方米暫估計年0.14億。

除丁的租金未有實質資料外，甲乙丙是參照2016年數，半年約為1.504億

張江微電子港半年賺5.07億利潤，加人民幣升值利潤0.89億共5.97億

半年結顯示佔有37%淨資產利益由9.21億上升了2.21億至11.42億，即張江賺5.97億(5.97x37%=2.21)。

i）張江微電子港2016年底的淨資産24.9億，因爲人民弊半年上升3.5%。估計特殊利潤佔整部分的0.89億；

ii）除了上述的租金和特殊利潤，主要是己全數出售奉賢區1244住宅單位，其中64225平方米在2017年收樓和入數。

張江微電子港有淨現金港幣19.6億

i）奉賢區賣物業成本2016年顯示是14.7億，於是連同租金半年新增轉化成現金是：14.7億+5.97億-0.87億=19.8億。

ii）微電子港2016年原有現金25.3億，總流動負債26.2億，連同半年新轉的19.8億現金及人民幣升值了3.5%，30/6淨現金是港幣19.6億，川河佔利益為港幣7.23億

張江微電子港的投資物業值66億
連同上述丁項物業全數租出和人幣升值3.5%算，未來的總租金收入是3.3億，川河可獲租金利益1.22億。國內財務守則並沒有像香港要求重估投資物業，又川河持微電子港非高於50%也沒有此需要，所以一直以來，帳面只以成本入數，2016年的帳值9.63億沒有什麽參考價值，若按其餘上市公司以cap rate3%計算，估值是110億，用cap rate是5%則是66億，cap rate是10%，估值則會是33億。

B)持有12%湯臣市價值8.43億
上年持11.66%收息0.86億，但在低價選擇以股代息令股數上升至12%。湯臣以市值計仍然大幅度低估，待湯臣半年業債公告後再談。

C)股票投資收入
從川河投資股票的類型可以估計是以收息和折讓為主，上年大賺清貨後，半年再建新倉0.76億以RElT、金融、綜合、公用和地産為主。

D)利息收入
直接持有10億和間接在張江微電子港7億現金共17億，若1年收到1.5%=0.15億，川河年支出約1千多萬，上面C 和D的收入足夠填數，筆者希望估值時大概地對而非精算地錯，因此但求夠減費用就足夠，多出的就也不算。

川河資産估值：
1.川河在微電子港可佔1.22億年租金物業，5%cap rate 計價值24.4億；
2.川河在微電子港佔有除清負債後的7.23億净現金
3.川河自己戶口有10億現金；
4.川河有一塊澳門地皮利益6.2億；
5.川河持有湯臣股票價值8.43億。
6.川河其餘的快速流動資産足可付清1億元的流動負債，因此并無負債。

1-6總值56.26億，除了6.2億的地皮外，現金17.23億，和能提供高現金流的股票例如湯臣8.43億和收租物業24.4億，川河現價14.9億，較持有現金低1成4，股息率8.77%，川河是筆者組合第二大持股。

一年賺二百萬的問題

筆者常被網友問的一個問題是這樣:

本人持有x百萬或x千萬現金/債券，自主物業己供完，有一個收租物業，因為收租物業/債券的回報並不理想，打算轉為買股，希望給意見。

買股票必須要有做生意的概念，否則很容易給每天不同的資訊、股價的上落、似是而非的理論、貪婪和恐慌影響閣下的判斷，筆者一般不會貿然叫朋友投資，而是先上課。

每人的個性丶吸收能力和人生經驗各有不同，因此投資股票的成就也會差異極大。

上了課堂，閣下明白了投資之道後再判斷個人能否勝任這領域，若果非所長就轉攻其它投資標，例如物業，總好過一頭倒進股市這個鱷魚潭，成為大鱷點心。

股票是一門生意，投資某支股票的一年的回報其實可以很簡單的計算。

把每年的總稅後盈利除以總發行股數，再乘以閣下買入的股數，就是閣下投資一年的收入。

比如5倍市盈率的內銀股，是說投資這盆生意用5元，過去一年就賺一元，若果朋友投資了一千萬，一年就賺了2百萬。

以過去幾年為例，內銀為你每年賺了2百萬後，約每年把大概1/3或67萬派發股息給閣下，並保留那屬於你的133萬年盈利在銀行內繼續為你賺錢。

但無論派息多小，簡單講，你投資的生意仍是在過去一年，為你賺了200萬。

而若果以這生意原則投資股票，每年賺200萬並沒有太大的困難。

其實這種容易錢以前很小出現，筆者會在以後日子跟大家再說當中的因由，但有很多「聰明人」仍會說一些賺息蝕價、似是而非的理論。

例如他們會說你投資一千萬的內銀帳面值會下跌至850萬，就算賺了67萬股息，帳面股價會蝕150萬，仍淨蝕83萬。

真正的答案是若果那銀行的總稅後盈利除以發行股數，乘以你買入的股數，仍然是200萬，你仍然在過去一年賺了200萬。這些在做生意常聽到的簡單直接答案，筆者從來沒有在股票市場內聽過專家以此告訴他們的客戶。

850萬只是它的「價格」，那批股票的「內在價值亅，實際己經升至1133萬。

股票交易方面:
筆者在14.1沽清太古B，12.2沽了2/3國泰，沽清財險，調了一些工行和農行到建行，並加注到川河，本年至今回報21%。

本年6月和市場兄的擂台戰中，筆者選太古B而市場兄選香港建設，個人沽清了太古B，有7%回報，仍輸給同期市場兄的香港建設的14%，幸好筆者也加了注在香港建設，輸了比賽仍然贏錢。

其它:
在網上看到台風天鴿對港澳珠海等地做成很大的破壞，有関的影片可說是自己平生從來未在香港見過的威力。一方面慶幸香港並沒有人死亡，同時對澳門和中國有多人死亡非常抱歉，希望大家揾錢之餘，更加要保重和小心。

Amazon盈利能力已經露底

最近要買一部智能電視，希望嘗試體店或不同的網店比較，才作最後決定。

選擇的條件大概是：

1. 能安裝Android apps；

2. 大概45吋;

3. 1080p

4. 價錢要便宜；

5. 顏色要好

6.但如果價錢夠便宜，並不介意更大呎吋和4K

開始時在Costco買了一部Vizio牌子的43吋智能電視，這個牌子在北美的評價也不錯，買回來後發現其非Android的智能的「智慧」有限，又接不了由手機射出的Miracast功能，兼顏色不好，於是就退貨，Costco退貨毫無難度，其送貨也很方便。

要同時有Android play功能的電視，只有Sony 和Sharp, 但其價格遠超過一部儍瓜TV機加一部勁smart的Android電視合的組合，於是就決定更改買這組合。

單一儍瓜TV機因爲發展已久，不易壞和顔色非常好，曾經考慮在網上大店買其它牌子的儍瓜電視，例如Best buy的Toshiba或海爾，但Best  Buy或其它網店的退貨限期只有一個月，有些不包退貨的運費，相對Costco的90天保證的退貨無可匹敵，因此就選擇了在Costco購買最平和最好色的2017年款的LG傻瓜電視。

曾經也到過Ebay和Amazon，但無論在價錢和實體方面都輸給Best Buy、Walmart和Costco，再一想到不合適時的退貨問題，就打消最後一絲的念頭。

於Costco買了電視後，筆者再在網上Geekbuying購了一個評價不錯的Android電視合。

買股票和消費是兩回事，我不會投資在一間賺很小錢的公司，例如Amazon，但卻很願意在那裡購物。不賺錢的公司很易令人聯想到其貨品會賣得便宜，但出乎意料，Amazon在平價行列中排得很後，電視也不說，甚至連那些只是幾十元的Android電視合，比較隨便一個網站，同一牌子也貴很多，原先想在Amazon買，最後只得轉到Geekbuying。

除了便宜外，Geekbuying的供應商家也幫買家更新和安裝需要看電視的軟件，這點Amazon因為要遵守一些法例而受到制抓；

總括了今次的經驗：

1. 線上線下一體的商店送貨和退貨

買TV，Costco和Walmart都領先，它們退貨時不問長問短，顧客會較放心，今次只是Walmart沒有我想要的牌子，Costco因爲有90天退貨限期保証較Walmart的30天佔優。

其實Costco買的用品的型號和製造年期都是較好和新，客人滿意度應比較高和退貨機會較小，其它在商店銷售的都是以食物居多，所以90天退貨報証的成本並非想象般大。

在退貨是有實體店的體驗會領先，當場貨金兩訖始終乾淨俐落和讓買家安心一點。

2.Amazon的盈利會一直被壓

在線上買的電視合，因為其價值低和規格差異度小，購買的時候沒有想過退貨的問題，若Amazon和其它網店同價，筆者一定選Amzn，不過筆者發現Geekbuying比較Amzn便宜很多和也同樣包運費，當然Geekbuy并不是Fedex，并且要兩星期時間才會收到，若在Geekbuy選Fed express則仍會較Amazon便宜小小。

Costco雖然說是免費送貨，但發現其實在它網店的貨品會較實店貴一成，羊毛永遠出自羊身上，於是我就明白Amazon賺很小錢的原因。

Amzn顧客退貨的成本應該至小也要一成(甚至更高)，以現在網店的低利潤率計算，做三四單生意，衹要客人退一單，Amzn就必然虧本，最慘這並非固定成本，退貨永遠和生意大小成挂鈎，越大生意，成本也會越大。但Costco和Wal-Mart的實體店退貨，它們只需要在一間店内顧兩個固定的退貨服務員就可以。

3.網上購物忠誠度

在買電視合前我並不認識Geekbuy，我會先搜索是否有好評語才幫襯，買差異化和價格不太高的電子產品，衹有價格的比較，無有忠誠度可言；

4.付款安全考慮

對名氣比較小的公司用PayPal而不是信用咭付款會較安全，但不要以為Amazon就放心使用信用咭，我曾有兩次被盜用的經驗，也不要旨望Amazon，最直接還是告訴信用咭被盜用而拒絕付款，但在實體店使用信用卡從不用擔心投訴無門。

5.分析網店零售股票啓示：

個人認為Amazon和ebay在一些細小、價值不高、質變機會低的産品銷售是有競爭力，但它的利潤率會受其它的網店例如Geekbuy或新進師兄所限制，畢竟開一間網店的成本不高，網店所賣的産品也不可能被搜索不到而走雞。

Seeking Alpha也有一篇原本是關於投資商業REIT的文章：

https://seekingalpha.com/article/4098512-reiterating-conviction-high-quality-retail-real-estate-strip-centers

其中談到Amazon，Walmart，Bestbuy和實體零售店，令我領悟到Amazon收購Wholefood和近一季度再度虧損的原因，是因爲Amazon發現自己要盈利的路會越來越難走。

股神曾自歉說個人愚蠢，我認為他說的愚蠢不是因為他沒有買Amzn, 而是仍然不懂得它怎樣賺錢去支持其高昂股價，在這問題上，筆者就更加食塵。

但投資是機會值博的関係，只要有大概對的機會而回報又很高，跌又不太多就值得下注，當然站在Amzn的對手角度想。

因此問題應該是Amzn幾時才找到盈利模式？現在餘下的對手的盈利模式是增強還是減弱？相對其價格的值博率如何？有沒有其它資産保護？

投資者不妨做定功課，待Amzn的投資者失耐性時候，買入一些前被打得股價極殘，但又已經成功轉為綫上綫下的舊零售股。

三分鐘學會價值投資

很多人以為價投需要很高智慧，其實價投法用不到閣下智慧十分一，雖然如此，閣下仍要明白一些道理，試把它整理，通常看完這些道理的人有三種反應：

1.好相信並日日鋤書學習；

2.有時好似明很勤力，有時又唔明又唔想用；

3.大笑幼稚:

原則：

1.用3蚊買價值10元的東西；

2.用20000元買入價值10000元的企業是大傻瓜；用3元能買價值10元的是聰明人，人人也明白內在價值10000元的企業一定優於10元，但很多人卻不肯相信投資比賽決定勝負是在“賠率”（買3元賠十），而非那間企業最棒；

3.價投的操作也會有複雜和簡單，後者雖然可能回報較小，但最好選擇自己最易明白的操作；

4.選擇例如低PB是很好的開始，代表這支股票的肌肉實淨和價格對比度，兩支股票，一個泰臣外形（前世界重量級拳王冠軍），一個甄子丹的身形，以低價買入一個夠殺的外形贏了7成；

5.股息代表泰臣的出拳，就算泰臣天下無敵也要出拳，不出拳的泰臣和不派股息講乜也是假；

6.你買這樣的股票不一定每場也會勝，但隨著時間過去，勝的場數一定比輸的多；

7.可能很多宏觀經濟真的影響了泰臣或股票升跌，但我習慣不花時間在宏觀經濟，因為我永遠沒有確實答案，只有似是而非的故事；

8.曾經有幾個世界級的天才一起做一件白痴的事，他們在L T C M長期資本管理公司的操作是套債券息差，並以數十倍的「杅槓」放大利潤，認為只有0.000001的機會出事，但忘記了任何短時間低機會的事長期必定發生，小心杅桿；

9.很多專家只因工作需要，在10元時去銷内在價值只值3元的股票或在3元時叫沽價值10元的股票；

10.投資比賽並不需要特別聰明，只要不做愚蠢事就能勝出，要聰明很難，但不做愚蠢事非常容易。

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投資方面：

前一排組合上升之時一直覺得因爲股息并沒有大增加，只是紙上財富，於是開始出貨，嘗試等待機會，想不到出了15%貨之連續大跌兩日，掛入一個月的心儀靚股終於買到，個價更非常靚，現組合的未來股息回報上升超過25％，踏實得多了。

名牌大學學業的迷信 /開始沽貨

最近多了時間和女兒談心事，發現她已經不是自己心中永遠的小女孩，有一段時間女兒讀書很笨，我決心讓她做過快樂笨小孩,衹是後來誤打誤撞，最後她升讀加拿打最高學府：如何教導子女從D到A。

我們談到學歷只是一張進入好公司的門票，而真正能否在社會上突圍，仍然是個人對工作熱情投入程度。

時間是人生最寶貴的東西，然而進入好公司仍然是在賣自己時間和青春，所以一份能完全控制自己時間的工作，才應是最值得投資。

女兒其實也受我們影響，知道工字是不會出頭，所以也希望有自己的個人事業，掌握自己寳貴的時間。
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在創業這戰場，並沒有所謂學歷或名牌大學之分，上至博士，下至小學生，又或拾A與零A都要在同一戰場上爭勝，如果以「機會成本」比較，名牌大學生包袱可能更不利。

除了熱誠外，創業者還要有樂觀和天真個性，因為所創的業有沒有價值就在於能否解決顧客的問題，所以不停發生問題就是創業者天生要每天面對的事情，他要抱著永遠有解決和做得更好的方案的態度。

筆者最喜愛的時事評論家蕭若元最近也談到學業、聰明和發達的Correlation，自己非常認同，雖然蕭生的道理是如此簡單和直接，但當事情發生在個人身上，多會採不接受和妒忌代替趁機改善和增加學問，例如：

為何自己是名牌大學，卻輸給另一個野雞大學的學生？

自己工作幾拾年才儲到一個物業，但另一個8、90後卻能短短幾年做到手持幾千萬或過億的物業？

自己持有某個專業資格，但另一個並沒有這專業資格的在這領域做得更成功？

自己生意有成，但揾錢卻不如另一個收租仔？

自己指出別人股票問題的理由天衣無縫，但這股卻升到無譜？

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投資方面，本年至今組合上升超過20%，非常感恩和滿意，最近在高位沽了約15%的貨。

筆者不會認為股票不可以升幅大大高於自己計算的内在價值，也不會去估頂，此次行動只是希望減低組合風險。

我在投資班談過投資有兩個P，要Prediction 和Protection二者具備。
https://parisvalueinvesting.blogspot.ca/2017/06/blog-post_11.html

PE，Discounting Cash Flow等的估值方法是屬於Prediction，因爲它們都是一種對明天的預測，而PB則屬於Protection，它是說現在企業有多小實實在在的資產和現金保護你已經投入的股本，而Yield就是二者之間，因爲它是歸還部分已經投入的股本，讓投資者的風險即時下降，但未來能否持續同等的Yield再去減低風險，也是一種預測和期望，所以它是二者之間。

即兩支股價相同股票用PE和DCF計算的内在價值相同，回報相同但風險卻可以完全不一，價值投資的風險回報可以反比的說法和市場普遍認爲高風險高回報必然正比關係兩者相差之處也在於此。

筆者的沽貨行動並沒有指定要做到現金和股票達某一個比例，我衹是打算提高組合的安全抵禦能力，因此轉到PB和Yield有吸引力的股票會是終極的目標，但因爲不容易尋找到，所以沽貨後的資金暫時仍然停泊在現金處。