2014年5月28日星期三

1. 窮Blog爸與富Blog爸-----財務自由一千萬

巴黎:


最近荃灣有一樓盆,三房大概是6百多萬,若果購入,首期是180萬,厘印費連收樓什費,約4.75%或28萬。又7成餘款按偈,要連續每年付出23萬8千供款,大概和現時租金相約,25年後你便重穫自由。

我的兒子朋友的爸爸25年前開始這樣做,25年來每月的供款由最初的8成,下降到後來只有2成多,他終於獲得自由,以後不用供款或交租了,但十多年前的裝修又再開始殘破,他現在打算重新裝修或搬遷,無論是那個,他也要動用辛苦積聚的儲蓄提一筆頗大的現金。他說這25年來從未享受過生活,雖然名義上是數百萬富翁,但他一直覺得自己是樓奴丶很貧窮。

我兒子另一朋友的爸爸6年前遇到熊市,看見一支年息15%的証卷,幾支10%房地產信託基金和幾支年息有5一6%的銀行股票,他做了一連串的決定,讓他今天獲得自由,今年連有薪年假連續20天大假和太太兒子去了歐洲旅行,並決定每年也去一次世界不同角落旅遊。

他從未上過財務班,但6年前他計算,只要把一般人買新樓時的首期,如上面例子的180萬加28萬費用,改為以208萬購入幾支大型銀行+房地產信託,以當年計,每年收到146000的股息,大約是208萬的7%,而根據這批股票的股息增長率,每年約為10%,只要這幾年,忍受一下,不要花掉這些股息再投資再穫多7%,同時也每年在工資中提取和供樓者相同的"偽供款"23萬8千,解決租金的問題,到了大概5一6年後,這批股票的派息,應該足夠繳付來年的租金了。

果然,6年後的今天,這批股票的股息己足夠付清同類單位租金有餘。

他決定今年之後,以股息全付租,從今以後,租金將佔他的工資"0"%,不用再為住房煩惱。

過去6年習慣每年從工資騰出來的23萬8千元"偽供款",也獲得釋放自由了,現他可以每年分2/5用於家庭去旅行之用,因為這是人生最大的歡樂,另3/5用來等待股價回落到派息率7%時全買進股票,他說不懂複雜的計算,只買派好息的股票,熊市是最好的朋友,因為一百元可以買得更多股票,收得更多息。

我兒子一直都覺得要供樓的那個爸爸很窮,而每年能去旅行的爸爸很富有,說很想和我到巴西旅遊並看世界杯,也問我為何那個爸爸最近搬進一間很貴租又漂亮的全海景單位,若果買要一千萬,他是用什麼方法。




19 則留言:

  1. 這是很好的提醒,近年樓價升,不少人都以為買磚頭是唯一致富之道,但其實關鍵在放財務知識,懂計算的話,自然找到財務自由之方法。

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    1. 早10年大陸樓回報是10厘,買入收租很易致富,現在是2一3%,便要小心想想。

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  2. 我自己計算過,不計買樓的貢杆效果,過去十年在股市的投資回報並不低於買樓,未來數年相信在股市的回報應該會比樓市高。以投資角度考慮,我一定選股市。
    不過我仍然會考慮在未來買樓收租,原因是股市的流動性太高,人老後可能沒有能力保護自己,不動產對老人家的保障更高。

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  3. 很好的故事,謝謝分享。如果我是單身漢,我也希望做到那富爸爸大智若愚的境界。可惜····中國文化下,很多太太們也沒有這般高的財商和理性,太太們只是希望有一屋簷讓自己有安全感,所以半迫半鼓勵自己丈夫一定要專心儲首期成為故事中的有樓爸爸。不過我不會怪太太,因為我理解,另外也看了隊長的文章大有啟發。股票或置業是致富最佳法的辯論。我看來像金庸筆下笑傲中氣宗和劍中之爭,沒有絕對。最後,本人拜讀了巴黎兄所有的文章獲益良多。

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    1. 追求自由及文人君:固有想法未必一定錯,但要小心衡量環境變化。也謝謝二位意見

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  4. 派息增加的股票有什麼特徵?

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    1. 它們的特徵是它們有此習慣,越多年這樣做的公司,增加派息的習慣越難改

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  5. 那個八十後xx隊長,就只會話買股票的人是傻仔

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    1. 要看買入的時機和本人的投入,隊長投入,赚到應该赚的錢,看到有人炒股输錢便有此意見,實屬正常。其實過去5年,升幾倍的股票多得很,認真守PExpB和yield比配置组合,帳面赚兩陪很正常。

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  6. 因時制宜,我也是80後,於08/09年的大浪中買入週息率達十厘的股票賺得第一桶金,但09年尾,當時股市24000點,PE為23倍,當時我做了一個重大的決定,就是賣了所有股票,以七成和九成按揭買入兩間三百萬和四百萬的物業,一間自住一間出租,扣除供款後現金流為負數,如只以現金流為考慮因素這決定你會認為是錯的。但其實如果懂計數的話當時按揭利率一厘,物業租金回報4-5厘,首期1-3成,即物業實際回報率為1-3成首期賺取3-4厘息差,即回報高達10-15厘,今天,那兩個物業已經二變成四,市值20M,同期間除非能買入銀娛這樣的股王,否則股票不可能跑羸,而且09年打後的歐洲危機,美債懸崖,大陸地方債,福島核問題等,令股票大上大落,我認為這幾年的股票投資者大部份都是不快樂的,起碼我身邊,除了我自己幸運地這五年間都專注於長線投資內地燃氣版塊外,大部份朋友這幾年於股票市場都是蝕錢的。
    不過,今天物業市場被人為打壓下,而股票經歷數年熊市後,我也認為現在投資股票勝算較高,也正提高股票的比重,重大家投資得心應手。

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    1. 你說的是"賺價",也是一種方法。筆者較嚮往"life balance",著重投資標的穩定"被動收入",這種方法未必適合每個人性格。最後歡迎朋友多來此處交流。

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  7. 其實我想說的重點是就算是同一種投資工具,你不同的處理方法回報也是差天共地,就以你這文章中的兩個爸爸作例,第一個爸爸很明顯是沒有投資智慧,假如他在這25年間,樓市大部份時間也處於上升時能把握機會,絕對有大部份時間能將25年前的單位一開二二開四四開八,如此做法已能一早供滿自住單位再手持物業出租。
    而後面的爸爸看似很風光,但能在這幾年港股大升大跌上下波幅動輒30-40%波幅下能處變不驚每晚能安睡的又有多少人呢?
    所以回歸基本,因時制宜,我認為不同時期不同工具和不同投資方法是不能籠統地說成有現金流就比沒有現金流的更出色,現金流只是投資上多種考慮層面中的其中一方面,其他還有投資者預期,經濟前景,利率走勢,投資者對某資產的傾向,社會氣氛等都是重要考慮因素,這些年如果單單因股息收入高而忽略了內在結構性風險買入內銀股的投資者不就大部份都損手爛腳了嗎?

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    1. 最主要的分別在於投機或不投機吧.
      看來Blog主已道明 "筆者較嚮往life balance,著重投資標的穩定"

      財富之可以暴升,多沾有投機成份.
      投機成功者, 天賦或膽色不能少.

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  8. 那要看你怎樣看待何謂投機,你可以由一個角度認為以按揭買入物業搏升值是投機,但我則以宏觀的角度看樓市牛市周期可以長達20-30年,投資者選擇長期持有物業以租養債是投資。
    另外筆者所謂LIFE BALANCE我是認同,但前題是你手頭已有數百萬資本,假如你手上只有數萬或數十萬的資本,收息過活是搖不可及的幻想。我比較認同德國股神科斯托蘭尼的名言:有錢的人可以投機,錢少的人不要投機,無錢的人必須投機。

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    1. 大有大使,小有小用,謝謝意見:)

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  9. 巴黎兄, 重溫一次你呢篇文! 道出不少買股不買樓人士心聲.
    另, 有位先生親身經歷的留言亦值得參考!

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    1. 70後兄,呢度D朋友經驗很值得分享,真正買股不買樓的朋友都是非常認真和小心,奈何買股難槓桿至跑輸。好似呢篇一加大槓桿就跑羸九條街。

      巴黎

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