中了面目全非掌的REIT

網購和實體店的交峰，上游的供應商也受牽連，其中慘烈情度可能較零售業本身更悲狀。

年前巴菲特接受CNBC訪問，回應有関Walmart的CEO定了很多狠辣的條件要供應商配合時道：他明白Walmart受到很多壓力。

股神其時沒有説，在討價還價拉力戰中，到底是巨型食品商卡夫力量大，還是巨型Walmart大？但他選擇了沽清Walmart去暗示自己的看法。

不過另一零售商Macy和它的上遊其中一間商場供應商REIT的年報顯示，情況並不如是，若果零售股無錢賺，上遊供應商也不會好過，零售商的力量仍然是較供應商大，而且不只是食品股遭殃。

大型零售商Macy以不再續租爲由，強勢要求這一支XXXREIT出錢大幅更改商場，增加"顧客體驗''原素。

因持有商場多是在二線，這支REIT在大客戶Sears退場後，早己掉入一個死亡的旋渦。

這REIT本身大量槓桿，又被典型的高派股息率的約束，再不斷花錢重新裝修商場(Capex)留客，裝修其間又要空置無租收的三重夾擊下，現金終被花得空空如也。

又高借貸比率己令這REIT借無可借，被迫賣場還債，衰的場無人買，稍爲好的賣了後下季租金又大幅減小，結果成了一個每季派息再大幅稍減的循環。

這REIT股價己經大跌9成，可是仍然顯示Yield有12%或以上，此無它，因為Yield高只不過是股價的下跌，而不是因為賺很多錢去派高息。

這例子完美顯現只懂買高Yield股，不注意筆者常常提醒另一些的附帶幾個簡單指標的危險。

指標是簡單，意義是深厚:

1.自由現金流(FCF)
REIT通常會強制按FFO(funds from operation)的一定高比例派股息，這特點吸引很多投資者。但FFO不同FCF，前者是包括一些非現金的重估資產利潤，甚至連折舊都加進去，後者則只用Cash量度，並且還己經減去長線發展用的資本開支，以FCF計，這REIT一直是負數，但FFO就是正數。

一個不好的生意(負FCF)，不可能因增加一項高股息率而變成好，情況和一個不好生意的企業的債券，不可能因為債券有抵押和高息，就能自動變得安全和吸引原理相同。

2.借貸比
企業整個生意生涯中最困難不是賺錢，而是在逆境中生存，引致企業逆境的原因可能是經濟週期丶新的競爭加入丶...不能盡錄，唯一肯定的是任何企業也不可能避免，而排第一救命良方就是現金，管理不善，有錢就可以聘另一個能人，技術不夠、有錢可以購買技術丶無盈利供應商仍信你丶客戶覺得你仍有得救丶仍可出糧給員工，但若果連員工出糧都要靠借，還要借到爆燈，咁稍爲有志氣和能力的夥計就會跳船，企業就會像冧山無得救，過去10年因QE令資產價格大幅升水，這REIT一直靠重估利潤做大個FFO後，向銀行借錢派息，才令大眾産生借大了仍無乜所謂的錯覺；

3.保留盈利
高派息率的REITs有一個特點，就是每隔幾年就集一次資，原因是高派息比率令企業沒有保留盈利，去維護它的生財資産折舊的需要。物業在新建成後的租金會較舊商場高，於是大家看中它好出租和租金高和派息高，但過多幾年，就有新場加入競爭，新永遠好過舊，要維持租金上升，就要有足夠盈利保留至有錢維修，升級維護支出不夠的話，租金上升速度就會越來越弱，無錢的話就又要伸手集資，否則個場會越做越爛。

4.REIT前景
美國剛過去黑色星期五的銷售額雖然上升，但商場人流卻相反下跌，這個趨勢會是中長期零售業的發展。

就算是商場改變路線，招攬更多體驗的餐飲業，情況也不容樂觀，以筆者的百勝中國爲例，他的外賣送餐己佔總收入比上升到超過20%，消費習慣正在改變，當美團的外賣吃餐生意網站模式的越加普及，亦會進一步打擊實店餐飲店的需求。

不過，凡事也有例外，若REIT的商場都在市區人口百步之內，那就是唐伯虎的含笑百步釘的解藥了。

再加好的FCF， 低借貸比，適當保留盈利，也會減小在經濟下行時，像上面所舉的那支REIT，被奪命書生的面目全非掌打中的機會。