永泰地產

巴黎：

永泰地産主要分為投資物業收租及地産發展，銀行債及定息債共40億，其中短債10億，一年以上長債30億。

和内房股不同是有30億債是投資物業部的借款，而投資淨租金非常理想，4年來淨租全收入由2億9上升至4.86億，這個隱定收入或者是能做成永泰的平均借息只是較低的2.5厘有關，2013年投資部租金再扣除若1.19億的債息的税前淨淨租金是3.67億，比較另一支老牌收租公司萬邦行年税前淨淨租金是一億六，其市值是34.5億，即市場認為萬邦行的股票回報率應是4.63%。

筆者粗略3.67億除以4.63 %計，永泰的投資物業部2013年按萬邦行標準值79億元。

永泰有一特點，物業發展動用資金非常低，過去4年平均每年賺淨除息税前盈利2億63元，這部份的利息比也是非常大和安全。

兩部份總稅前盈利是3.67＋2.63=6.3億，稅後約為5億2，這差不多就是自由現金，是因筆者沒有把聯營公司盈利和重估資產增值部分都沒有計算在內。

13年公司派息約為1億9千萬，地産發展賺到的錢差不多全是保留用作投資物業資本發展之用，而過去4年投資物業平均年添加資本開支亦是每年2億6。換來4年來租金收入上升速度為年18％復式，非常可觀

相對萬邦行幾年才加一次租，但人工卻年年加，永泰的租金上升潜力更佳，同時永泰較萬邦行更便宜18%，這可能因為萬邦行派息是3.6%，高於永泰的2.68%，另一方面萬邦行也沒有債務，但萬邦行的派息是派突除税後淨租金，而永泰卻派後仍有盈餘保留作可持續增長發展。

筆者一向不喜歡分析地產股，因為來來去去發展模式都是以大量短債去發展物業，利息比也非常低和不安全，很多時即使股價大跌，滿懷執便宜貨心情去看年報，仍然會被那些高比例債息嚇得要放棄，例如最近的雅居樂，雖然它年年增派股息未停過，現價又幾殘，但這些錢我還是賺不起，別人賺是別人本事。

相對而言，永泰的模式較為安全，今年己升約7%，連息有接近10%，最近2004年中期業績，尤其投資物業經常性收入上升幅度可觀，現價市值是67億，也可以留意。