REIT 估值

巴黎：

最近很多人都有興趣買Reit,  香港人始終喜歡有磚頭在手，Reit 股息又像租金穩定，難怪投資者鐘情。

以下是我對87001 匯賢產業信託的計算

筆者不會看賬面的資產净值折讓多小，我是以净租金6%倒推投資物業的合理内在價值，
情況有D像對REIT内的物業進行壓力測試。

例如2015年報告說租金等收入爲3106M，有關爲租金收入等支出是1312M，净租金便大約是1800M，投資物業的内在價值就是30,000M.

於是我把2015年的資產負債表更改爲

                   原本            更改
資產          40280          30000
流動資產    6422            6422
流動負債 （3075）   （3075）
其他負債 （15816）（15816）

净股東權益 27811         17531

87001現價的市值巧合也是173億，因此個人覺得合理。

就是說投資者以17530M本金，買入一個能收净6%租金的30000M物業，并向銀行貸款 4成1，約12470M。物業是本金的1.71倍，6%租金杠桿效應會變成10%，但因爲要付借貸利息、稅和管理人支出，所以最後股東獲得8.46%股息。

我劃一以這方法比較了另一些Reit，以防不同測量行引致的資產估值偏差，發現有些雖然表面上市值好像較87001折讓更多，但調整後，股價反而是高水。

這方法衹是表面的初計算的數，買REIT還要注意空置率，到期可以加租的幅度，和物業是否獨一無二問題等。