買窩輪

巴黎：

最近一眾內房股大跌，讓筆者想起一種投資風險轉移策略。

Blog友不可不知這種策略，因為這會防止一萬和萬一的因為過量Margin 、借貸輸上身。

首先是要認識任何回報是從資產而來，即Return on Assets. 例如一層樓會有租金收入，一個農場會有農作物生產，理論上，住客入住不是拆你間屋、或農場顧的不是大學高等級農民，都應該能產生正收入，購入這些資產，無論貴或平，都只是影響回報率高低而已。

若果這是你的私人投資，物業是5千萬，收租金一年是100萬，ROA 是2%, 你向銀行借錢4500萬，1．5%利息，自己出銀5百萬，原租金100萬減利息67．5萬，淨收入是32．5萬，這舊你制造出來的整個包裝物，回報便是6．5%，高於若是100%自資的2％，額外多出4．5％不是從原來的資產而來，而是透過借貸槓桿。這亦是ROA 和ROE的分别。

一

適當比例的借貸，是可以的，但在原來的ROA如此低的情況，租金收入與利息只有不到兩倍的風險，銀行很難借錢給你，如果他肯，你在慶幸有機會賺樓價的同時，也要明白一旦大市反向，便有破產的機會。

但是若果銀行的借款不用私人擔保，情況便大大不同，你馬上想借無限，因為物業的ROA 是2％，和借息1．5％有0.5%相差，不用上身的借貸，意味越借得多，ROE越大。

雖然現實是沒有可能借錢不上身，但我們仍可以運用類似方法達到相同結果。

長揸股票就是Long了公司，若公司借錢，就是Buy了put, 因此長揸一支有借錢的公司，就是long了一個Call(long stock + short put = long call), 公司借錢越多，杆桿越大，你持有它，便等同買一隻沒到期日窩輪，只要在極度低價的情況下買入，值搏率還是很有利。

我們可以投資差不多借貸比重的內房股，達到相同的以Margin＂投機＂的效率，更加重要是不用上身。內房主事人把那些回報以慷慨股息大派，其實就是把風險傳給債券持有人、銀行。

如果想投資內房，不妨留意ROA較大，PB較小，而派息又高的。但要注意高借貸比的股票都屬高風險企業，必須要有心理長期持有準備，和只佔組合很小的位置，而ROA的比較也要注意要減去重估物業值部份。

很多散戶不明白如何意識個人投機心理，例如常常混合＂預測未來前景＂到一支股票身上，在市場認為前途無限購入一支高價股票而不覺察自己在投機，反而很諷刺地指若買入＂前景被預測＂非常黑暗、被大幅度拋售下跌的股票為投機，而非相信過去平均的事實經驗，騰訊和內銀正是兩個典型例子。

因此，單單在做了正確財務分析，找到可信賴之股票，然後在大眾認為你在投機時買入這支股票，便能跑嬴對手，亦是價值投资精要。

最近的內銀股大跌，買入它們被認為是投機，十之八九散戶拿出一系列的預測忠告別踫它，這剛好替筆者是否在適當低價購入它背書。