2019年6月6日星期四

有關川河的最新評估

大股東在5月24日出了一份通告說配售了1億2千6百萬股,還有0.9085%的股份需要脫手才達公眾持股的要求。

本來最好的做法是湯臣把持有的9.8%川河,當實物派發,那就對大小股東皆大歡喜,但世事那有這樣理想,雖然那0.9085%只是2千3百7十萬股的貨或1千1百萬元,但對一向成交小的川河的市場沽售壓力卻非常大。

如果投資者以股價論成敗,那持有川河就已經失敗,但本篇是嘗試以理性分析股價有沒有被低估。

大股東上年底拋出用0.55的當時市場價要約,當時很多朋友覺得大股東不公道,其時各方包括筆者的看法說也沒用,比較客觀的是以現在馬後砲判斷。

首先是當時在要約消息後,市價已經彈升超過0.55,但仍能獲這麼多股接受,很明顯不是散戶給大股東的,筆者認為是有一位大股東的友好股東朋友私人原因要退出,大股東去接貨,之後又接多了出要被迫賣出部分,就再找另一些朋友接一億2千6百萬萬股,無論是要約或配售都是相同的0.55,配售價甚至還有0.04的股息收,即大股東這一億多股是蝕了半年的利息,公平與否由Blog友判斷。

配售後其還有要再沽2千萬股才達要求,從 23/5起至昨天8天的總成交股數大概是1千7百萬股,減除平常街外成交每天只是50萬股,筆者估計大股東還要沽9百萬股貨,以除淨後市價0.5元計算大概是港幣4百萬貨,說多不多,但對這股仔還是有壓力。

現在談價值,就算我信任大股東, 有管治平衡些還是需要的。由於川河的國內的第二大股東張江股份還在和沒有變動,對公司管治和平衡權力有一定幫助作用。

現價0.51計算市值是13.3億。
筆者給些簡單的數字朋友參考。

1)持有37%的微電子港
收租金是2.37億,川河獲分是8.77千萬,若用6%cap rate倒推,屬於川河的物業價值就是14.6億。
微電子港持有淨現金7.8億,屬於川河是2.89億。
總計是17.5億
(請注意,聯營公司並沒有任何債務,有一些企業持有聯營公司的資產淨值可能是20億,但聯營公司的債務卻是100億,物業資產是120億,租金只是物業的2%,並不斷以重估物業利潤灌水資產,但一旦利息上升,物業估值下跌,就很容易只余下零頭,非常不安全,而微電子港的收租物業則帳面只記錄3.7億, 並是淨現金和沒有債項,且物業以發展成本入帳和嚴重低估,非常安全)

2.川河直接持有的扣除負流動債淨現金是13.2億

3.持有12%湯臣的市場價值是5.38億

4.持有一副澳門氹仔地皮60%。
按前市場投地成交的每呎5千元呎,川河的利益價值是6.9億。

5.川河發行股數是26億8百5十萬,本年派1.04億是每股4仙,現價計算是8%,若未來派息能增加至1.2億元,每股是4.6 仙,現價計算就有9.2%。

6.川河不是炒股,大股東一直的行為行為也不是那類鼓勵炒賣或舞高弄低,若一心希望收息,現價是非常合理。

20 則留言:

  1. Just to share my little view :-

    Why the management/principal directors/major shareholders do not think more about minority shareholders ? ... They always do something unwise to the market price!

    P.S. Now I have none of 281.HK nor 258.HK.







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    1. P.S. Please forgive my straight talk. Good Luck! ^_^

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    2. Student兄,意見表達無問題。
      有股東要退出,市場當時價是0.55,任何人包括筆者都會說,那我就用0.55買你的。到多了出來找人要時,我也會向另一新股東朋友說,市場價是0.59,我仍用0.55賣給你,不賺你的。
      張心比己下我覺得公道,所以覺得無問題。

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  2. 巴黎兄, 謝謝你的分析
    請問你估計川河新一年度分派1.04億是如何估算出來?

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    1. 那不是估計,是剛派的。
      至於未來,則要看1.租金的上升,2.那15億現金的利息收入或用於買股的股息收入,3持有12%的湯臣的派息收入。

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    1. Hongianno兄,可以低價接大股東"被迫倉"還要蝕讓的股票,收8厘股息,算係咁。

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  4. 巴黎 Sir,

    "若用6%cap rate倒推,屬於川河的物業價值就是14.6億。" 這個我不懂得算,可否解釋一吓?

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    1. Lolo兄,微電子港一批物業帳面10億港元等值在2019年收租金是2.36億租金,按帳面回報是23.6%非常高,這可能是因為是以多年的成本價格入帳。
      現時市場價大概是3%回報率,用這回報率買物業,則容易虧損,故用主觀的6%回報評估合理價值大概是39.億,川河佔37%電子港,大約是14.6億。

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    2. 明白了,謝謝指導!
      真醜愧,自己有物業出租也不懂計算!

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    3. Lolo,不客氣,因為租金藏在聯營公司內,是很容易看漏的

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  5. 持有一年多了, 現在帳面係平手. 但仍對他們的資產有信心,希望價值可以反映出來.

    Jim

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  6. 川河不是炒股,大股東一直的行為行為也不是那類鼓勵炒賣或舞高弄低
    就某些老股民而言,巴黎兄的一直跟他們的一直係有明顯唔同的,所以他們認為此系股票小注無妨,大注免問

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    1. 是的,跟市場強勢股是大部分股民的共識。

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    2. 出文後至今的成交已經9百多萬股,大股東的便宜貨應該差不多了。

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  7. 謝謝巴黎兄的分析,會長線持有等待價值反映!

    止智

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